Selektujeme nemovitostí. Většinou se zaměřujeme na domy ve průměrném či špatném stavu, na pozemky určené k výstavbě. S cenovým stropem při nákupu do 5 milionů korun. Tento výběr má několik klíčových důvodů, které perfektně ladí s naší strategií. Jedním z nich je, že nemovitost s pořizovací cenou například 2,5 mil Kč je dostupná pro širokou cílovou skupinu, což zvyšuje šance na její rychlý prodej a dobrou likviditu. Navíc, u nemovitostí v horším stavu obvykle není složité dosáhnout jejich zlepšení, což je zřetelné na příkladu jednoho z našich projektů, kde investice 60.000 Kč zvýšila hodnotu nemovitosti z počátečních 900.000 Kč za které byla více jak 5 měsíců v inzerci na největším portále na 2.100.000 Kč (vykoupili jsme za 600.000 Kč).

Jedním z klíčových prvků naší strategie je rozdělení nemovitostí na menší části. Je důležité si uvědomit, že v oblasti nemovitostí neplatí zákon přímé úměrnosti - rozdělením jednoho celku na dvě stejné části nedosáhneme jednoduchého součtu hodnoty. Toto poznání, spolu s dalšími faktory, nás motivuje k investování do těchto typů nemovitostí.

Značnou roli v našem rozhodování hraje také emocionální aspekt potenciálních kupujících. I když je to obtížné popsat, představte cílovou skupinu kupujících, kteří kupují dům za 1,9 mil Kč, který vyžaduje rozsáhlou rekonstrukci nebo je dokonce určen k demolici. Statistiky ukazují, že tito kupující málokdy vyjadřují připomínky ke kupní smlouvě a jejich rozhodování je výrazně ovlivněno emocemi.

Při prodeji nemovitostí se ukazuje, že cílení na emocionální stránku kupujících může vést k lepšímu výsledku. Když kupující přistupují k nákupu s větším množstvím emocí, je možné dosáhnout zajímavějších a výhodnějších obchodů.

Oceňování hraje klíčovou roli v procesu nákupu stavebních pozemků a domů určených k rekonstrukci, zejména těch, které mají různé vady, jsou postavené bez povolení a podobně. Je důležité si uvědomit, že při práci s takovými nemovitostmi je spoléhání se na cenové mapy velkou chybou. Ti, kdo se při flipování takových nemovitostí spoléhají na cenové mapy, riskují, že v "karetním balíčku" naleznou nejen jednoho "černého Petra", ale mnohem bude jich mnohem více.

Oceňování je vždy o hledání rovnováhy. Na jedné straně je nutnost časové investice do pečlivého a přesného oceňování, které minimalizuje rizika chyb, a na druhé straně je tlak na množství oceněných nemovitostí. Věříme, že jsme našli ideální kompromis, který nám umožňuje ocenit velké množství nemovitostí s přiměřenou časovou investicí, aniž bychom obětovali kvalitu oceňování. Tento přístup nám umožňuje dosahovat spolehlivých výsledků, které slouží jako pevný základ pro naše investiční rozhodování.

V následujícím textu bych se rád zaměřil na naše přístupy k oceňování. Ačkoli bychom mohli rozvést toto téma na desítky stran, omezíme se na stručný přehled našeho mindsetu v této oblasti.

Začneme prvním pravidlem: oceňujeme majetek, konkrétně nemovitou věc. Je důležité pochopit, že k těmto objektům (věcem) bychom neměli přistupovat s emocemi - emoce a oceňování by měly zůstat odděleny. Podle druhého pravidla nelpíme, nemusíme nutně každou nemovitost, kterou oceníme, i koupit. Máme také pravidla, která nejsou založena na matematických nebo faktických faktorech, ale spíše na víře.

Jedním z klíčových přesvědčení, které máme, je, že není nedostatek nemovitostí. Přesvědčení, že by mohly být všechny vykoupeny nebo že by někdy mohlo dojít k jejich nedostatku, odmítáme. Stejně tak neuznáváme, že by existovaly "dobré" nebo "špatné" časy pro realitní obchody - ve světě nemovitostí je vždy dobrá doba k investici.

Důležitým aspektem našeho přístupu je víra v hojnost. Věříme, že existuje více příležitostí, než je lidí ochotných je vidět nebo usilovat o jejich využití (odmakat to). Tento optimistický názor si udržujeme, i když se s námi někdo pokusí nesouhlasit na základě statistických důkazů.

Takto definované principy tvoří základ našeho postupu při oceňování a investování do nemovitostí, a umožňují nám zůstat odolní vůči vnějším vlivům a zachovávat si pozitivní a produktivní přístup.

Přístup k oceňování nemovitostí zaujímáme s vědomím, že realitní trh je nepředvídatelný a přesná prodejní cena či likvidita nemovitosti není něco, co lze předem určit s absolutní jistotou. Z tohoto důvodu hodnotíme každou nemovitost na základě tří cenových úrovní: optimistické, tržní a pesimistické ceny. Dnes se zaměříme na pesimistickou cenu, která je pro nás klíčová při rozhodování o koupi nemovitosti, zejména z hlediska řízení rizik, o kterých jsme se již zmiňovali. Tento cenový odhad porovnáváme s cenami konkurenčních, srovnatelných nemovitostí v okolí, přičemž vzdálenost okolí definujeme na 5 nebo 10 kilometrů. Je nezbytné provést srovnání s desítkami nemovitostí, neboť naše zkušenosti ukazují, že nabídkové ceny jsou vyšší než ty skutečné. Naše pesimistická prodejní cena se proto musí v konkurenci srovnatelných nemovitostí odlišovat tím, že bude vždy nejnižší. Přitom je důležité, aby i při této ceně byl čistý roční výnos p.a. (po odpočtu provize, nákladů a daní) kladný. Pokud nám inzertní cena neodpovídá naší metodice, upravíme nákupní cenu v naší kalkulační tabulce tak, aby nám výsledek ukazoval, že koupi můžeme realizovat, a poté se pokusíme o vyjednávání této ceny. Vyjednávání je samozřejmostí i v případě, že inzertní cena již na první pohled vypadá výhodně.

Nelze opomenout, že prodejnost stavebních pozemků se odlišuje na základě řady faktorů jako jsou inženýrské sítě, výhledy, tvary či svažitost pozemku, které rozhodují o jeho prodejní ceně. V České republice existují také lokality, kde i přes nejlepší možnou cenu v porovnání s konkurencí může být likvidita nemovitosti pomalá. Z těchto důvodů jsme se naučili být v určitých lokalitách, například u pozemků, více pesimističtí než v jiných oblastech.